O que é o Lucro Imobiliário? E quando pagar o Lucro Imobiliário?
Como declarar o imóvel no Imposto de Renda?
Especial IR - Doação de imóvel paga-se imposto?
Especial Imposto de Renda: Herança de Imóvel como declarar?
Lucro imobiliário é o imposto a ser pago sobre o lucro obtido de uma determinada venda de imóvel.
A diferença no valor de alienação e o custo de aquisição do imóvel são considerados ganho de capital e deverá ser tributado pelo Imposto de Renda no próprio mês em que foi auferida.
A partir de 16 de março 2016, a Lei 13.259, passou a ser utilizada uma escala de alíquotas.
Art. 1o O art. 21 da Lei no 8.981, de 20 de janeiro de 1995, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 21. O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas:
I - 15% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);
II - 17,5% (dezessete inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais);
III - 20% (vinte por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais); e
IV - 22,5% (vinte e dois inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais).
Por exemplo, comprei um imóvel por R$ 200 mil e vendi por R$ 300 mil. Obtive um lucro de R$ 100 mil. Então, terei que pagar 15% de imposto em cima de R$ 100 mil.
Quando há ISENÇÃO no imposto do Lucro imobiliário?
- O valor do imóvel for igual ou inferior a R$ 440.000,00, ser proprietário do único bem imóvel, e que não tenha realizado operação de compra e venda de imóveis nos últimos cinco anos.
- O lucro apurado na venda de imóveis adquiridos até 1969;
- O vendedor, em um prazo de até 180 dias, contados da assinatura do contrato, comprar outro imóvel residencial no país. Se o valor da venda não for utilizado de forma integral na compra de outro imóvel, este será devido no imposto de renda de forma proporcional ao saldo não aplicado.
- Exemplo: seu lucro imobiliário foi de R$ 500 mil, mas o imóvel adquirido custou R$ 450 mil. Desse modo incidirá imposto sobre os R$ 50.000,00 excedentes. O contribuinte somente pode usufruir do benefício de que trata este item uma vez a cada 5 anos;
Quando há DESCONTO sobre a contribuição do Lucro Imobiliário?
- O contribuinte tem direito a desconto no valor do imposto a pagar conforme mais tempo ele ficar com o imóvel;
- Imóveis adquiridos entre 1970 e 1988 possuem desconto;
- Imóveis através de herança possuem a isenção ou desconto no lucro imobiliário;
- Comissão de corretagem, gastos com escritura e registro também podem ser abatidos no imposto. É importante ter recibos e comprovantes;
- Na Declaração do Imposto de Renda considerar as benfeitorias no imóvel. "É Importante que exista a documentação que comprove as benfeitorias. Estes gastos devem ser adicionados ao valor do imóvel, aumentando o custo de aquisição e, consequentemente, diminuindo o lucro em uma futura alienação", explica Felipe Gomes, especialista em Imposto de Renda da Crowe Horwath;
Como é pago o Lucro Imobiliário? É no Imposto de Renda ou através de alguma guia?
Segundo a advogada e especialista em direito imobiliário, Cátia Vita, o imposto deve ser recolhido até o último dia do mês subsequente em que foi feito à venda do imóvel. Ressaltando que não é recolhido junto à declaração do Imposto de Renda. “No site da Secretaria da Receita Federal é possível preencher todos os dados da pessoa e do imóvel vendido para saber o valor exato que deve ser repassado aos cofres públicos. E na sequência vai gerar um boleto para efetivar o pagamento do imposto - DARF.”
Vita também ressalta a importância pagar o imposto dentro do prazo. “Quando o imposto não é repassado dentro do prazo determinado, o proprietário fica sujeito a uma multa que pode chegar até 20% do valor do lucro imobiliário.”
Como declarar o imóvel no Imposto de Renda?
Evite erros na hora de preencher os bens e rendimentos
A Receita Federal acrescentou algumas novidades para a declaração do Imposto de Renda 2018. Dentre elas, destacam-se a criação de campos específicos para informações complementares relacionadas aos imóveis.
Na declaração será preciso informar os detalhes do imóvel, como por exemplo: Inscrição Municipal (IPTU), endereço, área do imóvel e em qual cartório foi registrado. Para este ano, o preenchimento desses dados será opcional, porém, em 2019 será obrigatório.
Os imóveis devem ser informados na ficha de "Bens e Direitos", com o código específico do bem. Os apartamentos, por exemplo, são declarados com o código 11, enquanto casas são declaradas com o código 12 e terrenos com o código 13.
Na declaração do Imposto de Renda não é permitida atualizar o preço do imóvel pelo valor de mercado. Deve ser mantido o valor original e que foi pago no ano vigente. De forma equivocada, algumas pessoas declaram o valor do imóvel atualizado afim de uma redução na contribuição do lucro imobiliário em uma futura venda.
"Como a Receita Federal do Brasil não permite que o custo de aquisição dos imóveis seja ajustado a valor de mercado na declaração, uma boa estratégia para aumentar o valor de compra do imóvel é acrescentar ao seu custo os gastos oriundos de benfeitorias e reformas", declara o especialista em finanças, presidente do Núcleo Expansão, Alexandre Prado.
No que se refere à aquisição do imóvel é permitido acrescentar a este valor os possíveis gastos com corretagens, despesas com a escritura, custas, taxas de impostos e tributos relativos à transferência do bem.
Se o contribuinte teve despesas com construção, reformas, ampliação e pequenas obras como pinturas, reparos em pisos e paredes podem ser incorporadas na declaração do Imposto de Renda. Porém, é necessário comprovar todas as despesas por meio de recibos e notas fiscais. Vale lembrar que as benfeitorias incluem tanto despesas com materiais de construção como gastos com mão de obra.
Especial IR - Doação de imóvel paga-se imposto?
A série especial Imposto de Renda 2016 aborda a questão "Doação de imóvel paga-se imposto? No caso de positivo, qual a porcentagem"?.
O especialista em finanças, presidente da Núcleo Expansão, corretor e professor do Creci, Alexandre Prado explica que as doações não estão sujeitas à tributação do Imposto de Renda, exceto se o valor consignado na declaração do beneficiário for superior ao valor constante na declaração do doador. Neste caso, haverá incidência de IR sobre ganhos de capital à alíquota de 15% sobre a diferença entre os dois valores.
"O doador registra a doação na ficha "Doações Efetuadas" e quem receber a doação (o donatário) deve lançar o valor na ficha "Rendimentos Isentos e Não Tributados" (Linha 10: Transferências patrimoniais "doações e heranças)".
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O especialista em finanças também alerta que o doador deve dar baixa no bem na ficha "Bens e Direitos" em sua declaração e o donatário deve fazer constar o mesmo bem na ficha "Bens e Direitos" na declaração dele, indicando no campo "código" aquele que corresponder ao bem ou direito recebido em doação. Já o valor de custo de aquisição que deve ser declarado por quem recebeu a doação é o valor constante do instrumento de doação (escritura, por exemplo).
"O contribuinte doador do imóvel não paga imposto sobre esta operação, já o contribuinte recebedor do imóvel doado pode ter que pagar um imposto estadual, o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Dação (ITCMD)",
Especial Imposto de Renda: Herança de Imóvel como declarar?
Na série especial sobre Imposto de Renda 2016 levanta a questão da herança: "A pessoa recebe um imóvel como herança e este bem, posteriormente, é vendido com lucro. É necessário também contribuir no IR?".
Entenda aqui o que é lucro imobiliário e quando há a isenção.
Na opinião do especialista em Imposto de Renda da Crowe Horwath, sim, porém é necessário respeitar as regras de isenção. "Os critérios de tributação não são diferentes para alienação de imóveis recebidos a título de doação/herança ou adquiridos pelo contribuinte."
Segundo o especialista em finanças, presidente do Núcleo Expansão, corretor e professor do Creci, Alexandre Prado, quando um familiar morre e os bens deixados por ele são partilhados, é feita a declaração definitiva de espólio. Os herdeiros têm a opção de escolher se os bens transferidos a eles serão declarados pelo valor de mercado ou pelo custo de aquisição. "Se houver diferença entre o custo de aquisição pelo qual o bem era declarado e o valor pelo qual ele foi transferido, há incidência de imposto de renda com a alíquota de 15% (para operações até 31 de dezembro de 2015) sobre o ganho de capital. Mas, se o bem for transferido pelo valor constante na última declaração do falecido, não há ganho de capital a ser apurado".
Prado ressalta que há uma brecha para pagar menos IR se o imóvel foi adquirido e começou a ser declarado antes de 1988. "Nesse caso, existe um benefício fiscal, previsto no art. 18, da Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988, que permite ao contribuinte aplicar um percentual de redução sobre o ganho de capital. Quanto mais antigo o imóvel, maior é o percentual de redução, sendo que para imóveis adquiridos antes de 1969 o ganho de capital é totalmente isento."
O especialista alerta para atenção no momento em que o imóvel é transferido. "No entanto, deve ser observado que, a partir do momento em que o imóvel é transferido do espólio ao patrimônio do herdeiro, passa a ter o mesmo tratamento que qualquer outro imóvel que tenha sido adquirido nessa data, portanto a redução não se aplica. A partir desse momento, passa a ser alcançado pelas regras usuais de incidência de imposto de renda sobre ganho de capital na alienação de imóveis."
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